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买地自建不简单

阅读821| 发布: 2018-01-23 15:16 | 点赞: 860

买地自建不简单

3年前,有一则青年8万令吉买地建货柜屋的新闻,引起许多人关注,毕竟在吉隆坡买一间八九百平方尺的小家,都得花费大概35万至40万令吉,8万令吉就能在自己的土地,建设自己的家园简直可堪称神迹!


但有一句话说得好,想象很丰满,而现实很骨感,买地自建看起来好像很简单很便宜,但事实上却有一堆琐事需要处理。

从找人(建筑师团队)、到获得有关当局批准、建筑材料的选择、再到跟进整个建筑过程,若是没有做好这方面的心理准备,绝对是可以把人逼疯的环节。

买地自建不简单 买地自建首先得找到自己喜欢的环境,如果想远离城市回归大自然,也必须满足生活便利,即是不能离便利商店、购物中心或学校太远。

自建家园

需考量成本现金流

谈起买地自建,不仅手续多多,若是预算掌控得不好,分分钟还会有超出预算的风险。


这一连串的细节,可能不是首购族能轻易应付的局面,《》所访问的专家奉劝有意买地自建或是土地拥有者,需要步步谨慎,考量自己的成本和现金流,再来一步步自己建设家园。

千篇一律的建筑格局未必能满足所有人,买地自建似乎成了另类选择。

除了能设计并构建自己的梦想家园,如果是在比较偏远的地区买地,成本貌似也比较低廉,根本不用花大价钱就能拥有自己的小家,还不用背负30年的房贷,怎幺看都是一笔好买卖啊!

买地自建到底是好还是不好?而若是土地拥有者想要建设自己的家园,又应该怎幺做?

买地自建不简单 谢诗晨:若有意自行建构家园,建筑师是不可或缺的灵魂人物,地主和建筑师双方必须良好沟通并达成共识。

总部设在柔佛峇株巴辖(Batu Pahat)的建筑设计公司基本设计(Basic Design Workshop)就有为顾客处理自建事宜,该公司其中一个伙伴谢诗晨受访时说,建设自己的家园不能单纯从建筑成本考虑,还有其他因素必须纳入考量。

首要考量土地成本

“计划寻找土地自建家园者,首要考量就是土地成本。我国已趋向城市化,在这样的大前提下,大城市如吉隆坡可说是一地难求,为节省成本往加影(Kajang)、万挠(Rawang)或莎阿南等购地,会否对前往吉隆坡上班带来不便等,都必须仔细计算一番。”

他认为,吉隆坡的土地并不便宜,一般会倾向买地自建多数会是退休人士,或者家里有祖传土地,否则在大城市买地自建的成本,绝对是没有直接购买发展商的新项目来得划算和便宜。

基建规划略有难度

而年轻人若有买地自建的念头,一定是很热爱生活或者对生活有一定的要求。

“发展商的项目虽然贵,但对方已经为购屋者解决如设施、公路、交通等基本问题,多数大马华人还是东方人的思维,崇尚大家庭生活模式,家庭人口比较复杂,所以在规划自建上略有一点难度。”

买地自建不简单 陈佐彬:自建家园真的不简单,必须做好心理准备,还得妥善考量贷款及现金流问题。

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师也曾有过买地自建的念头,本来已做好预算分配,但当真正去询问土地价格却发现远远超出预算,建议计划买地自建时,务必要做好万全的准备,必须对于买地和自建有基本的概念和了解。

买地自建除了没有许多人以为的美好,此外还有两个因素要考量,即贷款和现金流。

隆市建造费

每平方尺约200元

撇开购地成本不谈,从建筑材料到基本建设,都是不便宜的花费,屋主还需要支付建造费用和咨询费等;建造成本则胥视整体设计和建筑方法而定。

所以,买地自建并非一定就比发展商项目来得划算,除非屋主对生活质量要求不高。

据谢诗晨透露,一般若是在吉隆坡的土地,业界收取的建造费每平方尺约200令吉起跳,若在比较乡镇地区如柔佛峇株巴辖,平均每平方尺收费介于50令吉至100令吉;建造费还未包括需缴付给建筑师的咨询费。

“我们以别墅地段为例,建筑师基本咨询费约是整体建造费的十分之一。建筑师会分成六七个阶段收取咨询费,比如在完成结构图与设计图是首期收费、呈交图纸到获得市议会批准为第二期收费,根据工程次序划定收费阶段。”

不是人人都能有爷爷留下来的地,一般的情况是买了地未必有钱建,所以买地自建首先一定要有稳健的现金流。

成本管控是关键

陈佐彬坦言,购买土地仅能向银行借贷50%至60%,自己本身要负担土地价格的至少40%至50%,若是向银行贷款购得土地,土地本身已经抵押给银行,所以不可能再向银行贷款建设房子。

“若你已预了一笔建设费,也需另外预留另一笔供架设基本设施的开销,但如果你买的是吉隆坡Desa Park City一带的别墅,则无需担心,因为那里的地段在发展商规划下,已经架构包括公路和水电等基本设施,无需另外再拨出这笔钱。”

发展商不管是建设公寓还是排屋住宅区,一建就是几百个单位,而个人自建表示你得独自承担所有的费用。

“为什幺我说买地自建不能节省成本呢?那是因为每次说到给自家人的花费,我们每个人都很舍得花,尤其屋子内的设计和装潢,只要一想到是为了家人,再多的钱都舍得花,所以成本的管控很重要。”

温馨提醒,如果买到发展商项目的地段,若有关发展商的项目地段建设双层排屋,那幺地主也必须跟着建设双层排屋,而不能依据喜好建设别墅或是半独立洋房。

专业团队减低错误

在买地自建上,必须要找到专业的建筑师团队配合。

完善的专业团队是由7个专业人士组成,分别是土地测量师(Land Surveyor)、建筑师、绘图师、土木工程师、电子工程师、材料估量师(Quantity Surveyor)及最后负责建设的承包商。

不过,若地主只打算兴建两三层楼高的屋子,则不需要打桩,在这个环节上无需接触土地测量师,但若是有关土地的地质偏软,也得寻求土地测量师的意见。

●欲知合格土地测量师联络和收费详情,可浏览大马土地测量师委员会(Lembaga Juruukur Tanah Malaysia)官方网站 http://www.ljt.org.my/ 。

买地自建不简单

买地自建不简单 改建后的大门口,变为工作室的大厅,前来的客人都可在这里被接待。

自建顺序步骤

谢诗晨站在专业建筑师立场,细细为读者点出整个自建的顺序步骤,包括:

1)有了土地后,若是要在土地上建构自己的家,需要寻求土地测量师的协助,清楚估算本身的土地边界,确保建设不会超出范围。

2)要找到能和你配合的建筑师,在和建筑师讨论建筑概念后,可以由建筑师负责找到其他需要的配合人员,或自行寻找。

3)找土木工程师画结构图,以明确掌握有关地段的建筑结构。

4)和家人讨论这间家的空间用途和设计概念,并由绘图师画出建筑图纸,再由建筑师将有关的结构图及建筑图纸呈交至市议会,获得批准才能动工。

5)获得动工许可后,由建筑师画出施工图;电子工程师再根据这间屋子计划安装的冷气、大型电器及电灯等计算需要的用电量。

6)由材料估量师按照结构图和施工图,详细列出需要用到的建筑材料数量。

7)有了材料估量师的详细数据,就能找承包商估价;材料估量师的数据越仔细越清楚,则承包商的估价就越贴近实质建设成本。

需要注意的是,土地测量师一般是根据土地大小及工作范围制定收费(scale fees),地主无需担心土地测量师会漫天开价,收取昂贵费用。

建设需预留建筑后退红线

根据大马城市规划部门(Urban Planning Department)及地方政府规定,一片土地不能全面建设,需要预留建筑后退红线(setback line;也称建筑控制线),也就是房子(包括外墙及台阶等)与道路靠临街面的界线。

预留建筑后退红线也能在发生意外事件如火患时,避免邻里屋子过于紧密,减低火患蔓延的风险。

我国别墅的建筑后退红线规定

前院(从大门到马路):20呎或6.096米

旁边与后防建筑:10呎或3.048米

边院建筑(面对马路):20呎或6.096米

停车房门廊柱:10呎或3.048米

买地自建好处

●控制权高

●建好后土地价值潜在上扬,再融资的贷款也能获得更高的比例

买地自建坏处

●很多琐事

●这类型贷款,摊还期一般不超过10年。换言之,每月供款也较高

买地自建5大问

解答人:亿达法务办事处创办人陈佐彬律师

建屋须获批准

问:个人若是打算买地建造自己的家,需知的法律问题有哪些?

答:土地是州政府管辖,所以任何建设前都须获得地方政府的批准。自己买地自建,还有2个比较需要关注的要点,第一个是必须确认土地拥有权、用途、是否遭遇冻结等情况。

各州条例不一

问:是否每个州属在买地自建上,都有不同的条例需要符合?

答:在不同的州属买地,的确有不同的条例需要厘清,略略和大家说明比较特殊的情况,其中一个是吉兰丹州政府已经明文规定,土地不能卖给其他州属的子民,另外西马人若想在东马买地建设自己的家园也非易事,最好是能找到当地的建筑师配合。

被列为世界遗产的州属,和发展比较快的大城市,如吉隆坡、新山等,因为发展步伐快,所以政策频改变,这些都需要注意。

地税或会增加

问:假使在本来空无一物的土地搭建自己的家园,会否影响每年缴付的土地税?

答:如果只是土地,就只需要缴付地税,但若是在土地上兴建了房子,就不只地税了,而且土地上有了资产,有关土地的价值也会跟着上扬,地税自然也会增加。

农业地程序不同

问:在农业地自建房子,程序是否有所不同?

答:农业地是比较特别的例子,每1英亩的农业地,可建设一间屋子,但不能超过土地面积的五分之一。

建屋须提交申请

问:如果是过世的爷爷本来就留了一片农业地,是不是不需要再向有关单位申请,就能自行买材料建构自己的家了呢?

答:还是需要向地方政府提交申请,包括建筑图纸等,在没有获得准许情况下兴建的就是非法屋子。一定要获得地方政府的批文,代表有关建筑符合安全考量。

买地自建不简单 徐熲芳在武吉美拉华蒂找到相邻的两栋房子,直接买下这两片有房子的土地,在不伤害环境的前提下进行改建。

买地自建个案

地主:徐熲芳(Fendarie Su)

职业:笙迪菲设计坊(Santa Fe Interior Architecture)创办人

自建地点:武吉美拉华蒂(Bukit Melawati)

买地自建不简单 改建前买地自建不简单 改建后

关乎安全需注意屋子结构

徐熲芳在2015年将两间相邻的屋子买下,面积1万5500平方尺。之后打通并重新设计,作为她的工作室和住家。

买地自建,要特别注意的是结构,这关乎到整间屋子的安全性。

“其实,我当初本来在另一个地方买了空地,规划自己的家和工作室,但工程进行到一半才发现结构不能支持我将房子建超过3层楼,本来已经敲定搬家时间,在这样的情况下只得搁置这个计划,再找过地点。”

买地自建10大贴士

1)寻找自己喜欢的环境

你必须知道自己要什幺,想要有个自己的家,首先得找到自己喜欢的环境,如果想远离城市回归大自然,也必须满足生活便利,即是不能离便利商店、购物中心或学校太远。

2)熟悉邻里

只有自己亲身和周边邻居攀谈,才能知道这里是不是适合你的空间,友善的邻里很重要。

3)预算估算

你必须知道自己需要多大的土地,才能估算一个大概的建造预算,再把建筑团队收费预估在内。为防额外开销,建议再以总预算为标准,拨出一笔10%至20%的资金做后备金。

4)找到适合的团队

这团队包括建筑师、土木工程师、电子工程师、室内设计师、园景规划师(若能 更完善)、材料估量师(Quantity Surveyor)及承包商。你可以把寻访团队成员交给工程师负责,也可以自己逐一寻找各成员,价钱可能更低廉。

5)开始策划空间

当建筑团队齐人,就开始构思整间家的设计,首先和家人讨论需要用到的空间,厘清自己需要的空间,就可以与建筑师及室内设计师讨论设计和空间构图。

6)确定自己想要的家居格局

家居风格很多种,可以有传统家居格局,也可以日本、现代化、自然环境等,选一个自己喜欢的风格。

7)确保符合建设法规

必须清楚了解建设规定,包括需要预留的建筑后退红线,才能规划建设房子用到的空间。

8)关注空间设计和自然元素平衡

平衡整体设计和大自然很重要,设计的大前提是必须在不伤害环境的情况下达到设计目的,包括自然采光,能节省能源就尽量用日光,还有就是雨水的循环使用,及善用环保资源。

9)尽量保有原有大自然环境

如果有关土地上有树木,尽量保留并让其融入家的格局设计中。

10)弹性使用空间的便利

一间家会跟据住户年龄的变化,在空间使用上出现变化。比如本来的屋主是两夫妇,后来育有小孩,则必须预留空间能够做调整,以便能布置小孩的房间、游乐设施等。

特约:林妤芯 摄影:姚春显、苏汉成、陈奕龙

特约:林妤芯 摄影:姚春显、苏汉成、陈奕龙

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